Grosses réparations nus-propriétaires : Guide
Editeur · 5 min · mis à jour le 16 Oct 2026
Une cliente nue-propriétaire m’a tendu l’an dernier un devis de 24 000 € pour refaire 120 m² de toiture. Sa mère, usufruitière, vivait dans la maison. Sa première question portait sur l’impôt, et ma réponse l’a douchée, parce que ce cas ne donne plus droit à aucune déduction depuis 2018.
- L’article 606 du Code civil vous impose les gros murs, les poutres et les couvertures entières, soit 130 à 260 € le m² pour un toit refait.
- Bien occupé par l’usufruitier ou par vous : 0 € déductible pour une dépense payée depuis 2018.
- Bien loué nu par l’usufruitier : déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 € par an sur votre revenu global.
- Les reliquats de l’ancien plafond de 25 000 € s’éteignent au plus tard avec les revenus 2027.
Ce que vous pouvez déduire en 2026, situation par situation
Tout se joue sur une question. Le bien démembré est-il loué nu par l’usufruitier, avec des loyers déclarés en revenus fonciers ? Repérez votre ligne dans le tableau, la réponse tient en 10 secondes.
| Votre situation | Ce que vous déduisez | Plafond annuel | Surplus |
|---|---|---|---|
| Bien loué nu, travaux inférieurs à vos autres loyers | Les travaux, sur vos propres revenus fonciers | Aucun | Sans objet |
| Bien loué nu, travaux supérieurs à vos loyers | Un déficit foncier sur le revenu global | 10 700 € (21 400 € en rénovation énergétique) | Reporté 10 ans sur vos revenus fonciers |
| Bien occupé par l'usufruitier ou par vous | Rien | 0 € | Aucun |
| Dépenses payées jusqu'en 2017 sous l'ancien régime | Le reliquat, sur le revenu global | 25 000 € | Jusqu'aux revenus 2027 au plus tard |
Règles fiscales vérifiées en octobre 2026
La troisième ligne surprend presque tout le monde. Le dispositif qui permettait de retirer 25 000 € par an de votre revenu global, même avec un parent installé dans la maison, a été supprimé par la loi de finances pour 2017.
Résultat, la location nue du bien conditionne désormais tout avantage fiscal. Sans bail, la facture reste entièrement à votre charge, au centime près.
Les travaux qui vous reviennent selon le Code civil
Sept ouvrages et pas un de plus
L’article 605 partage les rôles. L’usufruitier paie l’entretien, vous payez les grosses réparations, et l’article 606 en dresse la liste.
Elle compte 7 ouvrages : les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres, les couvertures entières, les digues, les murs de soutènement et les murs de clôture refaits en entier. La Cour de cassation la considère comme une liste limitative du Code civil, donc impossible à étendre par analogie.
Une chaudière, une cuisine ou une installation électrique refaite à neuf peuvent dépasser 10 000 € sans jamais devenir une grosse réparation. Le prix ne compte pas. Seule la nature de l’ouvrage décide.
Pour le toit, le mot « entières » pèse lourd. Les juges basculent dans la grosse réparation dès que la plus grande partie de la couverture est à refaire, autrement dit plus de 50 % de la surface.
Ce que l’usufruitier garde à sa charge
Le ravalement de façade relève en général de l’entretien, selon la position constante du ministère de la Justice. Même chose pour 15 tuiles remplacées après un coup de vent.
Une exception joue en votre faveur. Si la grosse réparation découle d’un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit, par exemple une gouttière bouchée pendant 5 ans qui a pourri la charpente, l’usufruitier en répond aussi.
Toiture de 100 m², prix TTC relevés en 2026, hors charpente
Pour un mur de clôture de 2 m de haut en parpaing de 20 cm, comptez 400 à 560 € le mètre linéaire. Sur 25 m de long, la facture grimpe donc entre 10 000 et 14 000 €.
Déduire vos travaux quand l’usufruitier loue le bien
Commencez par vos autres loyers
La déduction exige une location nue, à un loyer normal, avec des revenus imposés chez l’usufruitier en revenus fonciers. Remplissez alors votre propre déclaration 2044 en y inscrivant les travaux payés.
Prenons 9 000 € de loyers tirés d’un studio que vous possédez par ailleurs. Une toiture à 19 500 € efface ces loyers et laisse un déficit foncier de 10 500 €.
Sans autre bien loué, vous constatez directement un déficit égal au montant des travaux. Bref, le mécanisme fonctionne dans les deux cas.
Le déficit foncier et son plafond de 10 700 €
Imputez ce déficit sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. À un taux marginal de 30 %, cela représente 3 210 € d’impôt en moins.
Le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d’un prêt travaux suivent la même voie, ils ne touchent jamais le revenu global.
Le plafond double à 21 400 € pour une rénovation énergétique payée entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. Il faut que le logement passe d’une étiquette E, F ou G à une classe A, B, C ou D, ce qu’une toiture refaite avec isolation peut déclencher.
Une condition verrouille l’ensemble. Le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation sur le revenu global.
Laisser l’usufruitier reprendre le logement 18 mois après l’imputation du déficit. Le fisc annule alors la déduction et réclame 3 210 € pour 10 700 € imputés à 30 %, plus les intérêts de retard. Il fallait maintenir le bail au moins jusqu’à la fin de la troisième année.
Les reliquats de l’ancien régime à 25 000 €
Sur la déclaration, les dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires n’apparaissent plus que sous forme de reports d’années antérieures. Aucune facture payée depuis 2018 ne peut y entrer.
L’ancien dispositif visait un démembrement né d’une succession ou d’une donation sans charge entre parents jusqu’au 4e degré, entre époux ou entre partenaires de PACS. Les parts de SCI restaient exclues, et l’option devenait irrévocable pour chaque immeuble.
Le plafond annuel atteignait 25 000 €, avec un report sur 10 ans. Pour 60 000 € payés en 2016, cela donnait 25 000 € imputés sur 2016, autant sur 2017, puis 10 000 € sur 2018.
Les dépenses de 2016 se reportent au plus tard sur les revenus 2026. Celles de 2017, admises seulement avec un devis accepté et un acompte versé avant le 31 décembre 2016, courent jusqu’aux revenus 2027, déclarés au printemps 2028.
Gardez factures et devis 3 ans après la dernière année d’imputation. Le délai de reprise du fisc court sur cette durée.
Organiser le chantier avec l’usufruitier
Pour la toiture de 120 m², j’ai réuni la mère, la fille et le couvreur un samedi matin, devis ouvert sur la table. En 1 heure, chaque poste avait trouvé son payeur.
Retenez une règle simple. L’usufruitier ne peut pas vous obliger à réaliser les grosses réparations, mais s’il avance les fonds, il les récupère à la fin de l’usufruit, en pratique souvent au décès.
Un toit qui fuit se moque de l’acte notarié, il abîme la nue-propriété et l’usufruit au même rythme.
Rédigez une convention de répartition écrite avant de signer quoi que ce soit. Une page suffit, avec les postes, les montants et le pourcentage payé par chacun.
Exigez l’attestation d’assurance décennale du couvreur avant de verser l’acompte, souvent fixé à 30 %. La garantie couvre l’ouvrage pendant 10 ans, ce qui protège aussi la valeur de votre nue-propriété.
Côté financement, un prêt travaux sur 7 ans reste envisageable. Ses intérêts ne se déduisent que de vos revenus fonciers, et uniquement si le bien est loué nu.
« Je fais désormais signer une convention de répartition avant chaque devis. Elle tient sur une page et m’a déjà évité deux disputes familiales sur des chantiers de plus de 15 000 €. »Florian, un an après le chantier
Vos questions
Le nu-propriétaire doit-il payer la réfection de la toiture ?
Les grosses réparations du nu-propriétaire sont-elles déductibles des impôts ?
Qui paie le ravalement en cas de démembrement ?
Jusqu’à quand utiliser un report de grosses réparations ?
Florian
Florian n'avait rien d'un agent immobilier. Quand un déménagement précipité l'a obligé à vendre son appartement, il l'a cédé en moins de trois semaines, presque par accident. De cette vente express est née une petite obsession : comprendre pourquoi certains biens partent en quelques jours quand d'autres s'éternisent. Home staging, estimation juste, photos qui donnent envie, petites réparations qui changent tout, il a tout testé sur son logement puis sur ceux de ses proches. Ce qui devait rester une parenthèse est devenu ce blog, où il partage sans détour ses trouvailles, ses erreurs et ses astuces pour vendre ou acheter vite et bien.
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